Крымское Эхо (kr_eho) wrote,
Крымское Эхо
kr_eho

Цена выходит на расчетный уровень

Тамара КУЛЫБЫШЕВА

Не прошло еще и месяца с введения новых правил оценки недвижимости для целей более точного налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, потому, наверное, вопросов к специалистам меньше не становится. Известно только, что с 1 ноября оценку стоимости квартиры или дома проводят не на глаз, а с использованием специально разработанной компьютерной программы и только сертифицированные оценщики. Один из полутора тысяч получивших на Украине квалификационное свидетельство оценщика – специалист из Керчи Алексей Сиваков, с которым беседует наш корреспондент.
Алексей Сиваков

title
— Новые правила оценки и продажи недвижимости вызваны, как все, что делается в последнее время в стране, необходимостью пополнения бюджета. Однако не будем скрывать, что рынок недвижимости является отчасти теневой сферой, потому что разница между стоимостью, названной оценщиком, и суммой, вырученной при продаже, всегда имела место. Только ли эти обстоятельства изменили правила игры на рынке недвижимости или есть другие «высокие материи» для изменений?

— Регулирование деятельности по оценке и налогообложению недвижимости происходит с 1 января 2011 года, после принятия Налогового кодекса Украины, которым четко определено, что проведение независимой экспертной оценки с целью налогообложения переходит к организациям, определенным законодательными актами Кабинета министров Украины. Правительство 4 марта 2013 года издало постановление № 231, которым более точно отрегулирован этот порядок: кто, каким образом будет осуществлять оценку и какие организации и предприятия в этом процессе могут участвовать.

Фонд имущества Украины под это постановление разработал пакет нормативных документов, которыми уже непосредственно определил критерии получения сертификата субъекта оценочной детальности и получение оценщиками, которые работали на рынке оценки, соответствующих новых квалификационных свидетельств. И таким образом с 1 ноября те организации, которые прошли процедуру согласования всех необходимых и требуемых документов для получения сертификата, приступили к работе.

Сейчас у нас запускается компьютеризированные реестры и программы. Это делается для того, чтобы процесс оценки с целью налогообложения был отрегулирован четко, без двусмысленностей и препятствий для проведения оценочных работ и взимания налога для пополнения бюджета Украины. Стоимость недвижимости будет определяться ближе к той рыночной цене, которая сегодня реально существует на рынках в разных регионах страны.

— Но ведь продает недвижимость ее собственник, которого может и не устроить та стоимостная оценка, что даст эксперт. Как соединиться желанию продавца с реальной стоимостью? Не получится ли так, что оценщик назовет реальную стоимость с учетом требований новых нормативов, а продавца она не устроит, и квартира выйдет на рынок по другой цене?

— Первый момент: независимую экспертизу проводят оценщики, имеющие большой опыт в этой деятельности и наработанные базы по реализации недвижимости. В этом плане оценщики, которые будут непосредственно выполнять работу, контролируют и курируют эти процедуры по получению на выходе оценки стоимости недвижимости.

— Значит ли это, что они будут отслеживать, чтобы оцененная ими недвижимость ушла на рынке именно по определенной ими стоимости?

— Принципы оценки недвижимости всегда исходили из определения минимально возможной стоимости для реализации. Не максимально возможной, а, подчеркиваю, минимально возможной. Эти принципы остаются.

— А если покупатель упорно желает получить максимально возможную?

— После кризиса 2008 года достаточно большое количество продавцов стоят на той мысли, что их недвижимость продолжает стоить очень дорого. Но прошло уже пять лет, и стоимость недвижимости снизилась. В нашем городе и в Крыму она сильно упала в 2009 году, затем чуть-чуть подросла и остановилась, не достигнув докризисного уровня. Из-за экономических реалий в нашей стране мы пока не готовы выйти на ценовой максимум. В европейских странах, Польше, Германии, стоимость недвижимости потихоньку растет, на Украине, к сожалению, пока этого не происходит: нет реальных экономических предпосылок, спроса.

— Спрос, проложим, есть, но нет финансовых возможностей для приобретения.

— Наверное. Раньше молодежь имела возможность приобретения жилья в кредит, сейчас этот шанс отодвинут в далекую перспективу в связи с тем, что банки требуют гарантии в виде стабильной заработной платы не менее четырех-пяти тысяч гривен в месяц, что для основной части молодых людей пока заветная мечта.

Можно прокредитоваться в банке без финансового подтверждения человеку, который ходит в море?

— Здесь наше законодательство подходит выборочно. Может быть, сейчас, когда появились ограничения по движению валютных средств, поступающих из-за границы, и большая их часть зачисляется на банковские счет в гривнах, наши моряки и получат шанс на получение банковского кредита. Но в украинских банках не принимались и не рассматривались в качестве подтверждающих финансовую состоятельность документов иностранные контракты. Всегда требовали, чтобы крюинговая компания была украинской и предоставляла все необходимые подтверждающие документы, — тогда получение кредита еще было возможным. Но так как иностранные компании предпочитают с опытными профессионалами заключать трудовые договора напрямую, они не могут подтвердить на Украине свои контракты. И банки не хотят принимать их к рассмотрению.

— Вернемся к заявленной теме. Если оценщик отслеживает объект от оценки до продажи, есть гарантия, что недвижимость выйдет на рынок по оценочной стоимости?

— Существует несколько целей оценки. Сегодняшние правила говорят об оценке с целью налогообложения, а не с той, чтобы показать покупателю ее цену. Сегодня определяется именно оценочная стоимость, как записано в постановлении, для целей налогообложения. Но существует другая стоимость: в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» определены виды стоимости. Если определять необходимую для предоставления конкретной стоимости, характерной для данного рынка, то здесь могут быть незначительные, до десяти-пятнадцати процентов, колебания.

Покупатели и продавцы – это свободные люди на рынке, каждый выбирает подходящий с точки зрения покупателя объект. В нашем городе, например, квартиры в домах фирмы «Консоль» имеют лучшую планировку, поэтому на них до сих пор на рынке держится цена в пределах тысячи долларов за квадратный метр. Ни в каком другом доме вы такой цены не найдете, потому что жилищное строительство в городе не ведется. И люди с доходом выше среднего, накопив достаточно средств, готовы вложить их покупку этого жилья.

— Вы назвали максимальную цену за квадратный метр по городу, а вообще от чего зависит стоимость недвижимости, только ли от престижа? Оценщик наверняка должен быть психологом, иметь в виду перспективу реализации недвижимости, но объяснить цену продавцу он должен с учетом состояния квартиры, времени постройки дома, благоустройства района.

— Оценщик однозначно все эти нюансы учитывает. Очень хорошо, что сертификаты оценочной деятельности получили в нашем городе и керченские организации, поэтому есть надежда, что цены на недвижимость будут реальные и объективные с точки зрения расположения города.

— То есть хорошо, что на рынке оценки в Керчи работают не киевляне или симферопольцы, которые до тонкостей не знают специфику города?

— В этом смысле – да. Потому что, если посмотреть на карту, вся Керчь расположена вдоль моря, и для оценщика, живущего в Киеве, только этот фактор имеет решающее значение, следовательно, цена будет одинакова повсеместно, в разных районах. А местный оценщик прекрасно знает, недвижимость в каких районах пользуется спросом, в каких самого лучшего качества никогда не будет дорогой, даже если море от нее в двух шагах, а где, несмотря на отдельность от пляжей, цена никогда не опускается ниже средней по городу из-за инфраструктурной насыщенности и повсеместной газификации.

Ценовой разбег по керченским «хрущевкам» — 400-600 долларов за квадратный метр. «Сталинок» в Керчи немного и они очень ценятся всегда, поэтому в центральной части города стоимость за квадратный метр в них стремится к цене квадратного метра «консолевских» домов.

— Если смотреть реально, новые правила оценки недвижимости заметно повысят ее стоимость, ведь говорят, будто с 1 февраля будущего года десятикратно подорожает сама экспертная оценка?

— Стоимость оценочных работ осталась на прежнем уровне, но она имеет множество определяющих критериев, однако точно не будет выше той, что сложилась в регионе. По Керчи это шестьсот-семьсот гривен в зависимости от объекта недвижимости.

— А как же все-таки насчет десятикратного увеличения стоимости оценки с февраля будущего года?

— По сравнению с чем..? Если мы говорим об инвентаризационной стоимости БТИ, что уже прекратили оценку, такое может быть, потому что там оценивали недвижимость в соответствии со своими правилами: у них стоимость получалась гораздо ниже рыночной. Оценщики, которые проводили оценку и которая учитывалась нотариусами при взимании налогов, уже приблизили стоимость к рыночной, поэтому выше нее никто цену определять не будет: для этого не существует ни правил, ни процедур.

Она в любом случае будет определяться на уровне сложившихся цен в регионе, потому что основы в определении стоимости остались неизменными. То есть, как и раньше, оценщики будут использовать различные аналоговые объекты в регионе. Чтобы получить стоимость объекта, рассматривается стоимостный диапазон подобных объектов в конкретном регионе. Если речь шла о квартире в центре города, то рассматривалась стоимость недвижимости именно в нем. Этот же принцип остается и для будущей оценки – в этих правилах практически ничего не поменяется.

— Критерии оценки – метраж, этажность, время постройки дома, благоустройство, инфраструктура – тоже останутся прежними?

— Критерии, которыми руководствовались оценщики после введения Налогового кодекса, останутся без изменения.

— Скажите, Алексей Степанович, до введения новых правил оценщиков было море, а сейчас осталось полторы тысячи сертифицированных оценщиков на всю Украину. С чем это связано: люди не потянули стоимость обучения и получения сертификата или наконец-таки введен образовательный ценз? Насколько я знаю, готовятся новые правила для риэлторов, где наличие высшего образования станет обязательным — с оценщиками также?

— Дело в том, что оценщики, которые давно работали на рынке, начиная с 1994 года, а не только в последние два года, уже тогда имели квалификационные свидетельства, для получения которых высшее образование обязательно. Сегодня, может быть, стоимость обучения кого-то и остановила, потому что за образовательные новые курсы приходится платить.

И второй момент: не все оценщики соглашаются с новыми требованиями и процедурами: они не совпадают с их видением профессиональной реализации в части получения дальнейшего образования, дополнительных специализаций, сдачи дополнительных экзаменов. Они уверены, что, если когда-то сдали квалификационные экзамены, то это навеки.

— С какой целью люди оценивают недвижимость, только ли для продажи или справедливого раздела имущества?

— Нет, не только. Очень много оценочных операций происходит в преддверии передачи государственного и коммунального имущества в аренду для определения размера арендной платы, продажи земельных участков на аукционе, при определении размера причиненного ущерба.

— По новым правилам экспертная оценка требуется не лишь для недвижимого, но и движимого имущества. Что это такое?

— Движимое имущество в своей практике мы оценивали для получения кредита под его залог предприятием по выращиванию свиней. Такие операции чаще проводятся в агропромышленном секторе, но и в промышленности тоже, когда речь идет об имуществе, не входящем в основные фонды.

— Сейчас не редкость встретить объявления о продаже частных коллекций или предметов искусства, антиквариата. Это подлежит предпродажной экспертной оценке?

— Здесь тоже может быть подготовлена экспертная оценка этого движимого имущества, кроме тех случаев, когда речь идет о предметах, представляющих историческую и культурную ценность, – они занесены в каталоги и реестры и оцениваются иначе. То есть если в Керчи кто-то нашел археологический объект и пытается вывезти его за границу, то на таможне привлекаются эксперты-искусствоведы. Если речь идет о коллекции предметов быта, что сейчас необычайно популярны, то здесь речь об оценке движимого имущества.

— Квалификационное свидетельство оценщика, которое получили вы, дает вам право на оценку таких предметов?

— Да, нам читался спецкурс по этим направлениям.

— Значит, когда мы слышим о задержке на таможне пассажира со старинным предметом в багаже, ваше участие в определении ценности и стоимости обязательно?

— Наше экспертное участие может быть необходимо в случае определения стоимости этих предметов, но в обязательном порядке в такой экспертизе участвуют музейщики или искусствоведы, имеющие профессиональную подготовку в этой области – наших знаний для этого недостаточно. Они определяют культурную и историческую ценность, а мы на основании их данных – материальную.

http://kr-eho.info/index.php?name=News&op=article&sid=10877
Subscribe

promo kr_eho октябрь 6, 15:12 Leave a comment
Buy for 10 tokens
Сергей КЛЁНОВ Кажется, уже все государства вокруг перестали особенно скрывать свою тактику ведения войны и атак на суверенитет силами не очень заметными – хакерами; наемниками, подобранными где-то в темных логовах экстремистов; СМИ, публикующими недостоверную информацию, чтобы…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments